اقتصادی
اثرات فعالیت های آقای ریس جمهوردر عرصه اقتصاد را در آینده بسیار نزدیک بیشتر لمس خواهید کرد.
تذکر :برای فرار از زیان های مالی خود درقرار داد ها به جای واحد پولی ریال از یورو استفاده کنید.
این مقاله جالب از روزنامه دنیای اقتصاد شنبه ۱۹/۳/۸۶ انتخاب شده.
غلامرضا سلامي
خوشبختانه با روشنگري مشاور مطبوعاتي رياست محترم جمهوري، مخالفان كاهش دستوري نرخ بانكي در عداد اشخاصي كه ميخواهند با جوسازي و فرياد مانع اصلاحگري دولت شوند، قرارندارند و جزو منتقدين دولت محسوب ميشوند.
) |
(برداشت نگارنده از مطلب «رسانهها دولت را محاكمه كنند» مندرج در صفحه 2 روزنامه شرق 12 خرداد 1386) بنابراين ميتوان بدون نگراني به نقد سخنان رياست محترم جمهوري در مورد كاهش نرخ سود بانكي پرداخت.
ايشان در همان سخنراني مورد بحث در استان اصفهان بيان داشتهاند: «هدف ما از كاهش سود بانكي در ارتباط با سپردههاي مردم نيست بلكه در پي كاهش سود تسهيلات پرداختي به كشاورزان و صنعتگران هستيم چرا كه بانكها پول در اختيار خود را هرسال تا 5/2 بار ميچرخانند و اوضاع درست ميشود.»
در نيت خير رياست محترم جمهوري در اين اقدام شكي وجود ندارد، اما كارشناسان با تحليل هزينه و فايده اين تصميم اكثرا به اين نتيجه رسيدهاند كه با واقعيات اقتصادي موجود، در صورت عملي شدن اين تصميم نه تنها نيات خيرخواهانه رييس جمهور تحقق پيدا نخواهد كرد، بلكه برعكس لطمات جبران ناپذيري به اقتصاد كشور وارد خواهد شد. از همين گوشه از بيانات رياست محترم جمهوري در استان اصفهان ميتوان چنين نتيجه گرفت كه مشاوران بانكي رييس جمهوري اطلاعات درستي را در اختيار ايشان نميگذارند.
از آنجا كه رياست محترم سازمان مديريت و برنامهريزي نيزكه عضويت شوراي پول و اعتبار را عهدهدار هستند قبلا در سخنانشان موضوع چرخش پول در بانكها و ارتباط آنرا با سودآوري بيشتر يادآور شده بودند، لذا لازم است توضيحي در اين زمينه داده شود.
اصولا در بانكداري اعم از نوع غربي و يا اسلاميآن، درآمد اصلي بانك با عامل زمان نسبت مستقيم دارد. يعني زمان استفاده از تسهيلات هرچه بيشتر باشد، سود آن بيشتر است. اين موضوع در طرف هزينه بانكها نيز مصداق دارد و سود سپردهها متناسب با طول مدت سپرده محاسبه و پرداخت ميشود. اين موضوع در مورد خريد و فروش كالا درست برعكس است و درآمد تاجر با عامل زمان نسبت عكس دارد يعني هرچه زمان نگهداري كالا كوتاه باشد سود تاجر بيشتر است. براي مثال اگر يك تاجر آهن بتواند چرخش مالالتجاره خود را افزايش دهد و به سود كمتري در هر معامله اكتفا كند، در نهايت در يكسال سود بيشتري به وي تعلق خواهد گرفت زيرا سود سالانه وي عبارت است از مجموع سود دفعات چرخش مالالتجاره وي در يكسال. بنابراين اين تاجر اگر در هربار خريد و فروش كالا 10درصد سود ببرد و بتواند 5 بار در سال سرمايه در اختيار خود را بچرخاند در اينصورت 50درصد سود نصيب وي ميشود.
تفاوت بين عمليات يك بانك و يك تاجر آن است كه بانكها منابع در اختيار خود را به فروش نميرسانند بلكه حق استفاده از اين منابع را براي مدت معين در اختيار ديگران قرارداده و درآمد كسب ميكنند وبنابراين درآمد آنها ناشي از واگذاري حق انتفاع است در حاليكه در مورد كالا واگذاري عين و منفعت توام است. بهمين دليل است كه كارشناسان بعضا از كلمه «بهره بانكي» كه الزاما مترادف با «ربا» نيست به جاي «سود بانكي» استفاده ميكنند.
از طرف ديگر تعدد چرخش منابع بانكها در يكسال به معني كوتاه كردن دوره تسهيلات اعطايي است كه از نظر حسابداري ميتواند به عنوان تزلزل در ساختار سرمايه، بنگاههاي اقتصادي گيرنده تسهيلات تلقي شده و آثار زيانباري برجاي گذارد ولي به فرض اينكه بانكها منابع خود را 2 تا 3 بار در سال بچرخانند مجموع درآمد آنها حدود همان رقمي خواهد بود كه از اعطاي تسهيلات يكساله نصيب آنها ميشود. مثلا اگر نرخ سود تسهيلات را ساليانه 12درصد در نظر بگيريم با چرخش سه باره منابع بانكي درآمد بانك فقط 5درصد افزايش خواهد يافت. حال با توجه به اينكه از طريق چرخاندن منابع در اختيار بانكها نميتوان كاهش 10درصدي نرخ سود تسهيلات بانكهاي خصوصي و 4درصدي بانكهاي دولتي (در دو مرحله در مورد بانكهاي خصوصي از 22درصد به 12درصد و در مورد بانكهاي دولتي از 16درصد به 12درصد را جبران كرد، دو راه بيشتر باقي نميماند:
اول – اينكه بانكهاي خصوصي اعطاي تسهيلات از طريق عقود مبادلهاي را كنار گذاشته و با عقود مشاركتي كوتاه مدت منابع خود و سپردهگذاران خود را در اختيار متقاضيان قرارداده و بازهم با اعمال نرخهاي بالاي 22درصد هم بتوانند سود سپردهگذاران را در حد نرخهاي فعلي بپردازنده و هم علاوه بر جبران بخشي از هزينههاي تجهيز و تخصيص منابع، سود معقولي نيز به سهامداران خود پرداخت كنند. باكاربرد چنين رويكردي توسط بانكهاي خصوصي و در صورت اعطاي بخش مهمي از تسهيلات در قالب عقود مشاركتي توسط بانكهاي دولتي (مانند وضعيت فعلي) با نرخ 12درصد در سال دو اتفاق قابل پيش بيني است:
1 -باتوجه به اينكه بهاي تمام شده پول در بانكهاي دولتي باضافه هزينههاي تجهيز و تخصيص منابع بالاي 12درصد در سال است بنابراين دولت بايد ضمن صرف نظر كردن از سود سهام دريافتي، زيان قابل توجه بانكها را نيز از طريق بودجه عمومي بپردازد و يا در غير اينصورت بانكهاي درحال ورشكستگي را به دولت بعدي تحويل دهد.
2 -با وجود دو نرخ متفاوت 12درصد براي تسهيلات از طريق عقود مبادلهاي و بالاي 22درصد براي تسهيلات از طريق عقود مشاركتي، اولا بهدليل آنكه ميانگين نرخ سود تسهيلات ممكن است از 17درصد متجاوز باشد، هدف دولت براي كاهش بهاي تمام شده توليدات محقق نخواهد شد، ثانيا اشخاصي كه به دليل وجود روابط خاص با بانكهاي دولتي يا وضعيت مالكيت خود قادر به تامين منابع مالي با نرخ 12درصد ميشوند نسبت به اشخاص ديگري كه از اين روابط يا وضعيت برخوردار نيستند، مواجه با يك رانت بزرگ غير عادلانه خواهند شد. ضمن آنكه فساد ناشي از ايجاد بعضي از روابط خاص بركسي پوشيده نيست.
دوم – راه دوم آن است كه بانكها برخلاف نظر رياست محترم جمهوري نرخ سود سپردهگذاران را كاهش داده و از اين طريق جلوي ورشكستگي خود را بگيرند. با فرض قبول اين استدلال كه با چرخاندن چند باره منابع در اختيار بانكها درآمد آنها افزايش چنداني پيدا نميكند، اينك به بحث ارتباط منطقي بين نرخ سود سپردهها و نرخ سود تسهيلات ميپردازم. در تمام بانكهاي متعارف دنيا نرخ بهره تسهيلات اعطايي يك دودرصد بيشتر از نرخ ميانگين بهره سپردههاي بانكي است. اين تفاوت (Spread) در قانون بانكداري بدون ربا هم تحت عنوان حق الوكاله مورد پذيرش قرارگرفته است.
اين موضوع از منظر ديگري نيز قابل بحث است. از آنجائيكه عمده ترين جزء درآمد بانكها سود ناشي از اعطاي تسهيلات و ركن پايه بهاي تمام شده پول، سود پرداختي به سپردهگذاران است، بنابراين براي اينكه بانك بتواند مانند هر بنگاه اقتصادي ديگر سودي منطقي داشته باشد لازم است درآمد آن از بهاي تمام شده اش بيشتر باشد. اين تفاوت بايد به اندازهاي باشد كه بتواند همراه با ساير درآمدهاي عملياتي هزينههاي بانك را پوشش داده وعمليات آنرا با سود خالص مواجه سازد.
با اين مقدمه روشن است كه سود تسهيلات اعطايي مستقل از بهاي تمام شده پول نيست وبراي تعيين آن ابتدا بايد بهاي تمام شده پول مورد محاسبه قرارگيرد و اما براي به دست آوردن بهاي تمام شده پول ابتدا نرخ سود هرنوع سپرده در عدد آن (درصد آن سپرده نسبت به كل سپردهها) ضرب و سپس حاصل ضربها با يكديگر جمع ميشوند تا ميانگين موزون نرخ سپردهها به دست آيد. براي مثال اگر فرض كنيم در يك بانك خصوصي 15درصد از سپردهها، سپرده ديداري با نرخ سود صفر درصد (هرچند بانكهاي خصوصي از طريق حساب پشتيبان به حسابهاي ديداري نيز سود پرداخت ميكنند) و 30درصد از سپردهها، سپرده كوتاه مدت با نرخ سود 14درصد و 25درصد سپرده 6ماهه با نرخ سود 15درصد و بالاخره 35درصد سپرده يكساله با نرخ سود 17درصد، وجود دارد، آنگاه از تجميع حاصل ضرب عدد 15 در نرخ صفردرصد (يعني صفر) با حاصل ضرب عدد 30 در نرخ 14درصد (يعني 2/4) با حاصل ضرب عدد 25 در نرخ 15درصد (يعني 75/3) و بالاخره حاصل ضرب عدد 35 در نرخ 17درصد (يعني 95/5 )، معادل ميانگين موزون نرخ سپردهها (يعني 9/13درصد) به دست ميآيد.
حال با توجه به اينكه بانكها سود سپردهها را به صورت ماهيانه محاسبه و پرداخت ميكنند بنابراين با استفاده از فرمول بهره مركب ميتوان نرخ موثر سالانه سپردههاي بانكي را محاسبه كرد كه با مفروضات فوق معادل 8/14درصد خواهد بود. ولي اين 8/14درصد هنوز هم با بهاي تمام شده پول در بانكها فاصله دارد، زيرا از آنجاييكه طبق مقررات مصوب شوراي پول و اعتبار در حال حاضر 17درصد تمامي سپردهها (اعم از ديداري و مدت دار) بايد به عنوان سپرده قانوني نزد بانك مركزي به وديعه گذاشته شود و با فرض آنكه بانك مفروض حداقل 3درصد از سپردههاي خود را براي رفع نيازهاي نقدي نگهداري ميكند، در آن صورت منابع قابل اعطا در قالب تسهيلات بانكي حداكثر معادل 80درصد كل سپردههاي ديداري و مدتدار خواهد بود. با اين حساب قدم آخر در تعيين بهاي تمام شده پول در بانكهاي تجاري آن است كه نرخ موثر سود سپرده گذاران را در عدد 100 ضرب و بر عدد 80 تقسيم هم كنيم تا هزينه 20درصد منابع غير فعال بر 80درصد منابع فعال سرشكن شود.
اگر اين عمل رياضي در مورد نرخ موثر 8/14درصد اعمال شود نتيجه آن نرخ 5/18درصد به عنوان بهاي تمام شده پول براي بانك خصوصي مفروض، خواهد بود. حال اگر فرض شود در اثر كارايي بالاي بانك خصوصي مفروض، قسمت عمده هزينههاي تجهيز و تخصيص منابع از محل ساير درآمدهاي بانك تامين گردد و فقط 5/3درصد براي جبران باقيمانده هزينهها و سود صاحبان سهام به بهاي تمام شده فوق اضافه شود حداقل نرخ سود تسهيلات بانك خصوصي مفروض فوق بايد 22درصد باشد كه نشاندهنده تفاوت (Spread 5) درصدي با نرخ سپرده يكساله همان بانك است. هرچند اين ( (Spread زياد به نظر ميرسد ولي بايد توجه داشت كه حداقل 3درصد از اين تفاوت مربوط به نرخ بالاي سپرده قانوني بانك مركزي است.
از آنجايي كه نسبت سپردههاي ديداري شامل قرضالحسنه جاري و قرضالحسنه پسانداز و چكپولها در بانكهاي دولتي بدليل تعداد زياد و گستردگي شعب و همچنين قدمت زياد آنها به مراتب بيشتر از بانكهاي خصوصي است (حدود 50درصد از كل سپردهها) و علاوه بر آن بهدليل گردش منابع بودجه كشور در اين بانكها، آنها از مزيت استفاده از منابع بدون بهره بيشتري برخوردارند. لذا بهاي تمام شده پول در بانكهاي دولتي با تغيير مفروضات مربوط به سپردههاي ديداري در فرمول فوق به حدود 10درصد ميرسد. همانطور كه ملاحظه ميشود در مثال فوق تفاوت بين بهاي تمام شده پول در بانكهاي دولتي و خصوصي حدود 5/8درصد است كه با مفروضات فوق تماما مربوط به تفاوت نسبت سهم سپردههاي ديداري در كل سپردهها است.
بنابراين تصميم يكسانسازي نرخ سود تسهيلات بانكي ظلمي بزرگ (مانند يكسانسازي نرخ سپرده قانوني) به بانكهاي خصوصي است. با اين حال اگر تصور شود بانكهاي دولتي ميتوانند تسهيلات خود را با نرخي به مراتب كمتر از بانكهاي خصوصي به متقاضيان واگذار كنند، تصوري اشتباه است زيرا قسمت اعظم تفاوت بهاي تمام شده پول بين بانكهاي خصوصي و دولتي به علت كارآيي ضعيف بانكهاي دولتي از يك طرف و هزينههاي اضافي ديگر از جمله هزينه ناشي از تسهيلات تحميلي به اين بانكها از طرف ديگر خنثي شده و بنابراين الزام به كارگيري نرخ 12درصدي تسهيلات به اين بانكها نيز ميتواند موجبات ورشكستگي آنها را فراهم سازد.
در اقتصاد کلاسیک با کاهش نرخ سودبانکی(بهره)امکان استقراض فراهم و مساعد تر می شود واین مساله عاملی برای افزایش سرمایه گذاری خواهد بود با کمی دقت در کشورهای توسعه یافته می توان این مساله را به وضوح دید اما در کشور ماچه اتفاقی خواهد افتاد؟ برای بررسی این مساله می توان به تفاوت های بنیادین بین کشورمان و این کشور ها پرداخت.بزرگترین ویژگی این کشور ها که ما فاقد آن هستیم وجود بازار های آزاد است برعکس این کشورها اقتصاد ما ۸۰ ۰/۰ دولتی است و مساله اینجا ست که نرخ بهره حقیقی را نمی توان در آمار های دولت و بانک مرکزی با آنچه که مردم با آن روبرو هستند همخوان دید متناسب با همین مشکل نرخ تورم نیز اینچنین است البته تمام این موضوع به سازمانهای نظارتی و آماری برمی گردد ( به گمان من در بسیاری از موارد آمارها ساختگی است) برای مثال می توان به نشریات اقتصادی نیم نگاهی داشت تا موضوع مصداق بیشتری بیابد.معمولا آمارهای ارائه شده از طرف دولت حد اقل ۵ درصد با این نشریات اختلاف دارد.این گونه مسائل در کشورهایتوسعه یافته به ندرت دیده می شود و حد اقل بسیار کم رنگ است .
یکی از تبعات کاهش دستوری نرخ سود بانکی و نرخ بهره در کشور ما می توانداین باشد که با این کاهش توانائیه بانکها برای وام دادن کاهش می یابد چرا که درآمد هایشان کاهش می یابد بنابر این امکان وام دادن و وام گرفتن کاهش می یابد سرمایه گذاران ناتوان از دریافت وجوه مورد نیاز برای سرمایه گذاری قید سر مایه گذاری را خواهند زد و عملا با کاهش سرمایه گذاری بر تعداد بیکاران افزوده می شود و معضل دو چندان .وام گرفتگان قبلی نا خشنود از خسران حاصله ریسک سرمایه گذاری را بالا می بینند .دیگر اینکه اکثر بانکها دولتی هستند و سیستم مدیریت دولتی نا کارامد و پوسیده قطعا ناتوان از جبران کاهش در آمد ها خواهد بود اگرچه این تصمیم دولت اگر رخ دهد عمق فاجعه چنان خواهد بود که فرق چندانی بین بانکهای خصوصی و دولتی نخواهد بود بدین خاطر که دولت با چنان شدتی در حال کاهش نرخ سود بانکی است که اگر بازار در تعادل باشد از آن خارج می شود چه رسد به حال که اصلا تعادلی در کار نیست. در کشور های توسعه یافته به علت وجود بازار آزاد به تعادل بسیار نزدیکند و هیچگونه رخدادی را در آنها نمی توان مشابه ایران یافت متناسب با نرخ بهره نرخ تورم هم در آنجا بسیار متعادل تر از اینجاست.
البته دیدگاه دیگری درباره نرخ تورم وجود دارد که بسته به حجم پول و سرعت گردش آن است که جناب احمدی نژاد از این دید گاه هم دسته گلی پارسال به آب دادند که حالا حالا ها قابل جمع کردن نیست.
در مجال بعدی در این باره مطالبی خواهم نوشت.لطفا مرا از نظرات سائب خود محروم نفرمائید
درباره تراژدي وام مسكن
حسين قضاوي
روز سه شنبه مورخ چهارم ارديبهشت ماه سرمقاله دوست عزيزم دكتر سلامي را در روزنامه دنياياقتصاد خواندم كه تجربه عيني خود را نقل كرده بود.جوان قصه من فرضي نيست. جوان قصه من موفق شد در تاريخ 5/2/1386 يك وام 18ميليون توماني از بانك مسكن بگيرد.
تراژدي وام مسكن ادامه دارد
حسين قضاوي *
قصه پر غصهاي كه ميخواهم برايتان نقل كنم عين واقعيت است. چنانچه خوانندگان محترم، بويژه سياستگذاران بانكي و پولي قدري حوصله كرده و تا پايان داستان ما را همراهي كنند، اميد ميرود توصيههاي سياستي مناسبي را بتوان از اين داستان واقعي به چنگ آورد.
روز سه شنبه مورخ چهارم ارديبهشت ماه سر مقاله دوست عزيزم دكتر سلامي را در روزنامه دنياي اقتصاد خواندم كه تجربه عيني خود را نقل كرده بود. او جواني را فرض كرده بود كه براي خريد يك آپارتمان نقلي 60ميليون توماني برنامهريزي كرده باشد و امروز با افزايش قيمت 50درصدي مسكن از يكسو و عطف به ما سبق شدن تصميمات بانك مسكن از سوي ديگر (تقليل وام مسكن از 18 به 12ميليون تومان) مواجه شده باشد و نتيجه گرفته بود كه آرزوي چنين جواني بر باد رفته تلقي ميشود. او به درستي اشاره كرده بود كه نرخ كارمزد وام بانك مسكن 14درصد نيست بلكه با توجه به خواب يكساله سپرده 6ميليون توماني نزد بانك، و عدم پرداخت سود روي اين سپرده، در واقع تسهيلات اعطايي يكميليون تومان كمتر از رقم اسمي آن است. قصهاي كه براي شما ميخواهم نقل كنم عين واقعيت است. جوان قصه من فرضي نيست. جوان قصه من موفق شد در تاريخ 5/2/1386 يك وام 18ميليون توماني از بانك مسكن بگيرد. اجازه بدهيد تا اين سريال واقعي را از زماني كه كليد خورده است تا به نهايت كار، با حوصله، مرور كنيم و ببينيم هر روز و هر ساعت چه رخدادهاي تلخي در بازار مالي اين كشور در حال شكل گيري است و چرا در چنين شرايطي نبايد انتظار يك فضاي كار و كسب روان را داشت. در اين صورت است كه ميتوان پي برد چرا رشد اقتصادي در كشور ما از وضعيت بالقوه و خوبي كه ميتواند داشته باشد، عقب مانده است. البته به نكات بسيار عميقتر و مشكلات پيچيدهتري به مراتب فراتر از آنچه دكتر سلامي مطرح كرده است، ميتوان پي برد.
جوان قصه واقعي ما در تاريخ 29/4/1384 با اميد به آنكه از وام مسكن بتواند استفاده كند، در بانك مسكن حساب پسانداز مسكن افتتاح كرد. او در اين تاريخ مبلغ ششميليون تومان به حساب خود واريز كرد. البته چون به پول خود نياز پيدا كرد، در تاريخ 15/6/1384 مانده حسابش را به 5هزار تومان تقليل داد. تا اينجا داشته باشيد كه بانك مسكن به مدت 47 روز از سپرده ششميليون توماني جوان قصه ما بهره برده اما هيچ سودي به آن تعلق نگرفته است. او در تاريخ 30/11/1384 موجوديش را به سهميليون تومان رساند. بيست و شش روز مانده حساب بر همين منوال ماند. مثل اين است كه يك سپرده ششميليون توماني 13 روز نزد بانك مسكن باشد. تا اينجا ميتوان فرض كرد جوان قصه ما به مدت دوماه يك سپرده ششميليون توماني نزد بانك مسكن گذاشته است، كه به آن سودي تعلق نگرفته است. به هر حال او در تاريخ 28/12/1384 موفق شد بار ديگر سپرده خود را در سطح ششميليون تومان تكميل كند. او در اسفند ماه به بانك مراجعه كرد تا براي خريد مسكن اقدام كند اما گفتند براي تشكيل پرونده جهت دريافت وام هيجدهميليون توماني بايد يكسال كامل صبر كند و حتي حاضر نشدند پرونده را تشكيل دهند تا او بتواند درست سر يكسال به وام خود برسد. بنابراين او تا پايان اسفند را صبر كرد و در اولين روزهاي سالجاري به بانك مراجعه كرد كه البته قيمت مسكن هم سر به فلك گذاشته بود. او كه ديد با اين وام و ساير داشتههايش نميتواند حتي يك سوئيت سيمتري در دور دستترين نقاط تهران بخرد، به منظور پرهيز از زيان بيشتر، تصميم گرفت يك معامله صوري انجام دهد. او با يكي از اقوامش توافق كرد كه يك مبايعه نامه صوري تهيه كند و آپارتمان او را حسب ظاهر بخرد تا بتواند همين هيجدهميليون را از بانك مسكن به در آورد. براي همين منظور به يك بنگاه مسكن رفته و براي اين مبايعه نامه صوري يكصدهزار تومان به بنگاه محل داد. جوان قصه واقعي ما، وقتي به بانك مسكن مراجعه كرد تا تشكيل پرونده دهد، گفتند بايد يك ضامن كارمند با فيش حقوقي معرفي كند. از جوان اصرار كه ضامن كارمند براي چه؟ شما يك آپارتمان به ارزش صد و پنجاهميليون تومان را در رهن خواهيد گرفت. ديگر چرا ضامن كارمند؟ از آنها كه حرف مرد يكي است و بايد چنين كند. او به ناچار به يكي از همكارانش رو زد. اين وضعيت براي هر دو دوست سخت بود. براي جوان قصه ما سخت بود كه رو بزند. براي دوستش سخت بود كه براي دراز مدت ضامن همكارش شود كه ممكن است چندي ديگر از پيش او برود. اما به هر حال آن همكار محبت كرد و آخرين فيش حقوقي و حكم كارگزيني اش را در اختيار جوان قصه ما قرار داد. بانك به اين حد اكتفا نكرد و گفت اداره ضامن بايد گواهي بدهد كه چنانچه تسهيلات گيرنده در پرداخت اقساط تاخير داشت، اداره ضامن مبالغ مزبور را از حقوق ضامن كسر و به بانك پرداخت خواهد كرد. البته تهيه اين مدرك هم خود يك هفتهاي طول كشيد. استدلال جوان قصه ما در جاي ديگر هم به نتيجه نرسيد. رييس شعبه گفت بايد از شهرداري استعلام كني كه اين ملك در سالهاي آتي در طرح نميباشد و مشمول خرابي نخواهد شد. جوان فلك زده هر چه استدلال كرد كه جواز ساختمان اين ملك مربوط به اواسط سال 1383 و پايان كار آن مربوط به انتهاي سال 1384 است، و چنانچه اين ملك در طرح بود كه شهرداري اجازه ساخت نميداد وانگهي پايان كار با اعتبار نامحدود صادر نميكرد. اما اين حرفها به خرج رييس شعبه نرفت كه نرفت. جوان بيچاره چارهاي نداشت جز اينكه يكي دو روز را هم در شهرداري سپري كند تا پاسخ اين استعلام را بگيرد. البته در اين ميان استعلام ديگري هم از بخش ستادي بانك مسكن گرفت كه مبادا در طول پنج سال گذشته از وام بانك مسكن استفاده كرده باشد! در فرآبند تشكيل پرونده وقتي نگاه رييس شعبه به تصوير پايان كار افتاد گفت بايد اصل آن را بياوري. اما اصل پايانكار اين مجتمع هفت واحدي را اين جوان از كجا گير بياورد. به بنچاق نگاهي كرد و با خوشحالي شرق تهران را به سمت غرب در نورديد و به محضري رسيد كه معامله قبلي آپارتمان در آن انجام شده بود. اما رييس محضر از برابر با اصل كردن تصوير پايان كار طفره رفت. وقتي جوان قصه ما پرسيد چرا؟ رييس دفتر اسناد رسمي گفت: چون اصل آن نزد ما نيست. جوان گفت بالاخره فرض اين است كه شما اصل را رويت كردهايد و اين بنچاق را تنظيم نموده ايد. اما اينجا هم استدلال كارساز نبود و جوان مفلوك كمكم عادت كرد به اينكه سيستم اداري ايران را جايي براي منطق و استدلال نيست. پرسان پرسان تلفن سازنده مجتمع را به دست آورد و قضيه را براي او تعريف كرد. او آدرس محضري كه آخرين واحد اين مجتمع هفت واحدي در آن معامله شده بود را در جنوب تهران داد. جوان روز بعد را عازم جنوب تهران شد. اما در آن محضر قصه ديگري شنيد و آن اينكه رييس محضر گفت آپارتماني كه اينجا معامله شده است چه ربطي به آپارتماني دارد كه شما سند آن را در دست داريد. من شما را و اين سند را نميشناسم. جوان ما به ناچار مجبور شد مهارت جديدي را به كار بندد تا بتواند از اين مخمصه رهايي يابد. بله درست حدس زديد. بيست هزارتومان ناقابل مشكل را حل كرد و تصوير پايان كار برابر با اصل شد. جوان روز بعد به بانك آمد. ديگر همه او را ميشناختند. با كارمند بانك فرقي نداشت. چون كم و بيش يكي در ميان روزها را به بانك سر ميزد. البته ذخيره مرخصياش از محل كار هم رو به اتمام بود. اين بار، بالاخره تشكيل پرونده تمام شد و چند روز بعد هم كارشناساني آمدند و آپارتمان خويشاوند اين جوان را برانداز كردند و سپس او را به محضر معرفي كردند. محضر ضمن دريافت سند و بنچاق، سراغ مفاصا حساب شهرداري را گرفت. جوان قصه ما ضمن در دست داشتن قبض عوارض شهرداري براي سال قبل به شهرداري مراجعه كرد. اما شهرداري گفت به چه منظور مفاصا حساب ميخواهي. اگر براي صرف تسويه حساب آمدهاي، كه برو، قبض به موقعش درب منزل ميآيد اما اگر مفاصا حساب را براي نقل و انتقال محضري ميخواهي، بايد درخواست از محضر بياوري. جوان به محضر مراجعه كرد اما محضر از صدور نامه خود داري كرد و گفت وظيفه ما نيست كه نامه بدهيم. به هر حال التماس جوان مؤثر واقع شد و اين خوان هم سپري گشت. جوان آنقدر دوندگي كرده بود كه پرداخت دويستهزار تومان ماليات نقل و انتقال براي معاملهاي كه از اصل صوري است، چندان به چشمش نمود نداشت. بالاخره روز موعود فرا رسيد و قرار بود نماينده بانك ساعت 9بامداد روز 5/2/1386 در محضر حاضر شود و چك وام را بياورد. حوشحالي جوان به حدي بود كه خلف وعده يكساعته نماينده بانك او را چندان آزرده خاطر نكرد. البته پرداخت مبلغ چهارصد و پنجاههزارتومان هزينه محضري براي نقل و انتقال و تنظيم دو سند رهني گلوي او را به سختي فشرده بود.
راستي اگر آپارتمان خويشاوندش يه نام او شود، فردا روز براي انجام هر كاري بايد مالك، به ادارات مراجعه كند. و يا آنكه اگر به هر دليلي خويشاوندش تصميم گرفت ملك را به همان كيفيت و همان تعهداتي كه دارد بفروشد، به او نياز خواهد بود. مگر آنكه وكالتنامهاي براي خويشاوندش صادر كند تا در غياب جوان، امور مرتبط به آن آپارتمان مختل نشود. اما آن محضر گفت ما وكالتنامه صادر نميكنيم. اينجا هم استدلال جوان كارا نبود. جوان استدلال ميكرد وكالت دامنه اختيارات وكيل را از دامنه اختيارات موكل (مالك) گستردهتر نميكند. به زبان ساده اگر مالك از فروش ملك منع شده باشد، وكيل هم چنين اختياري نخواهد داشت. وانگهي انتقال ملك چه آسيبي به منافع بانك ميزند. به هرحال مالك، هر كه باشد، ناچار است اقساط وام را بپردازد و در غير اينصورت بانك مسكن ميتواند ملك مزبور را كه ارزشش حداقل هشت برابر وام اعطايي است، ضمن صدور اجرائيه، يه تمليك خود دراورد و به اينترتيب كل آن ملك را جزو درآمد خود ثبت كند. به عبارت ديگر به خاطر يك زنگوله، شتري را به كلي ببلعد. اما كو گوش شنوا. رييس محضر در پاسخ گفت: ما با بانك مسكن قرار داد داريم و نميخواهيم نانمان آجر شود. ما هم قبول داريم كه طبق قوانين حاكمه از جمله قانون مدني مالك ميتواند اختيارات خود را به وكيل واگذار كند، اما بانك مسكن به ما الزام كرده است هر گونه نقل و انتقال و لو به صورت وكالت! ممنوع است. البته دور از چشم نماينده بانك، جوان را كناري كشيد و گفت يك محضر آشنا سراغ دارد كه وكالت صادر ميكند و پس از تنظيم اسناد ميتواند به آن محضر مراجعه و ضمن معرفي خود كه از طرف كدام محضر آمده است به هدف نائل آيد. جوان كه به هيچ وجه نفهميده بود بناي حقوقي اين محروميت از داشتن وكيل چيست و نفهميده بود بانك مسكن از اين مانعتراشي به چه منفعتي ميرسد، اسناد را گرفت و به محضر ديگري كه معرفي شده بود مراجعه كرد البته در اين ميان بسيار هم شرمنده خويشاوند خود بود كه از براي او بايد اين همه اسيري را تحمل ميكرد. وقتي وارد محضر دوم شد تابلو رو ديوار چشم او را به خود جلب كرد و آن اينكه دفاتر اسناد رسمي از گرفتن وجه نقد منع شده بودند و بايستي حقالثبت و حقالتحرير را از طريق قبض بانكي پرداخت كرد. به هرحال، جوان قصه ما كه ميخواست زودنر از اين پاسكاريها نجات يابد، خدمت رييس محضر جديد عرض حال كرد. و با معطلي دو ساعته و منت بسيار زياد كه معمولا يك روزه اين كارها انجام نميشود اما چون شماييد اين كار را انجام ميدهيم، يالاخره دفتر يار پيشنويس وكالتنامه را پرينت گرفته و از جوان درخواست كرد به رييس دفتر جهت تسويه حساب مراجعه كند. جوان وقتي به رييس دفتر مراجعه كرد، ابتدا چند بار جمله «قابلي ندارد» را شنيد. طبيعي است كه او هم در پاسخ ميگفت «خواهش ميكنم». در همين بين بود كه مبلغ صدهزار تومان! را شنيد و با شنيدن آن برق از چشمانش پريد. جوان محترمانه پيشنهاد كرد اگر مانعي ندارد قبض آن را بدهيد تا به بانك مراجعه كنم. جوان اين جمله را گفت تا شايد به طرف مقايل بفهماند كه نرخ وكالتنامه به مراتب پايينتر از اين رقم است. اما رييس دفتر در پاسخ اضافه كرد اين كار(صدر وكالتنامه)، غير قانوني است و لي چون شما بوديد ما خواستيم كارتان راه بيفتد و الا ما چنين وكالتنامهاي تنظيم نميكنيم. جوان قصه ما با اين اميد كه شايد دستش به جايي برسد از 118 شماره كانون سردفتران را گرفت و در آن سوي خط، خانمي كه قصه را شنيد، گفت: ببينيد آقا! بعضي از محاضر پول اضافه ميگيرند و اين كار را انجام ميدهند. شما پول لازم! را نداده ايد و آنها هم منع شدهاند از اينكه روي املاك مرهونه نزد بانك مسكن وكالتنامه صادر كنند!. جوان خواهش كرد تا او را به يك مقام مسوول در كانون سر دفتران وصل كند. اما پاسخ شنيد كه مقامات اينجا وقتشان پر است و بايد از قبل وقت گرفته و حضوري آنجا برود. بگذريم جوان مفلوك دست از پا درازتر از آن محضر بيرون آمد اما پس از مراجعه به چندين و چند دفتر، متوجه شد كه چارهاي جز پرداخت صدهزار تومان براي يك كار سيهزار توماني ندارد و به محضر ديگري پناه برد و اين بار خودش پيشنهاد كرد تا در مقابل صدهزار تومان مشكلش حل شود! جوان ما مجددا به بانك مراجعه كرد كه سپرده ششميليون توماني خود را هم برداشت كند. در آنجا سراغ آن دو ماهي را گرفت كه قبل از دوره تحت شمول وام، پول نزد بانك داشت. همينطور سراغ 37 روزي را گرفت كه بعد از رسيدن نوبت وامش در تدارك تشكيل پرونده بود. پرسيد آيا بابت اين سه ماه و هفت روز به او سودي ميدهند اما پاسخ شنيد: «نه عزيزم. بانك يا وام ميدهد يا سود. شما كه وام گرفتهايد، بنابر اين ديگر سراغ سود را نگيريد.»
حال شما قضاوت كنيد دريافت اين وام هيجدهميليون توماني با چه نرخ كارمزدي فراهم شد. اينجاست كه دوست عزيزم آقاي دكتر سلامي هم تاييد خواهند فرمود ماجرا از آنچه او به رشته تحرير درآورده، فراتر است. بخشي از آنها را چرتكه مياندازم:
الف- قبل از هر چيز بايد بدانيم كه اين تسهيلات در قالب فروش اقساطي اعطا شد و حال آنكه در حاق واقع معاملهاي صورت نگرفت، بلكه همه چيز صحنه سازي بود تا به وام بتوان رسيد. پس اين تسهيلات خالي از شبهه ربا نيست. هم بانك ميداند. هم جوان قصه ما، كه با هيجدهميليون تومان نميتوان آپارتمان خريد.
ب- مشتري عملا بيش از پانزده ماه سپرده ششميليون توماني خود را نزد بانك نگه داشت كه اگر به جاي اين كار اوراق مشاركت ميخريد سود آن بابت اين مدت بالغ بر 1275000تومان ميشد.
ج- از هزينه فرصت فوق كه بگذريم، ساير هزينهها را در نظر آوريم: هزينه تنظيم مبايعه نامه صوري، ماليات نقل و انتقال صوري، هزينههاي محضري نقل و انتقال صوري، هزينه گزاف اخذ وكالت صوري و تصوير برابر با اصل كردن پايان كار و هزينه كارشناسي بانك مسكن كه جمله آنها به رقم 870000 تومان ميرسد.
د- هزينههاي اجتماعي اين بوروكراسي طولاني اخذ وام را هم شما تقويم كنيد.
ه- از حاصلضرب 14درصد در مبلغ هيجدهميليون تومان ميتوان قيمت حال كارمزد بانكي را به دست آورد كه عبارت است از: 2520000تومان.
و- حاصل جمع بندهاي «ب»، «ج» و «ه» عبارت خواهد شد از: 4665000تومان كه اگر اين رقم را در صورت كسر و مبلغ وام هيجدهميليون توماني را در مخرج كسر بگذاريم، نرخ كارمزد وام معادل 26درصد خواهد شد. پس بدانيم كه نرخ هزينه اخذ تسهيلات بانك مسكن 14درصد نبوده بلكه 26درصد در سال است.
ظ- آخرين كلام اينكه، آيا وقت آن فرا نرسيده است كه بانك مسكن تلاش كند هزينههاي جانبي اخذ تسهيلات مسكن را از ميان بردارد. مگر قراردادهاي بانكي لازمالاجرا نيست؟ پس چرا قراردادهاي رهني جداگانه در محاضر تنظيم شود و بدين گونه هزينه وام، براي مشتري افزايش يابد؟! چرا بانك مسكن به دنبال منع معامله املاك رهني و ايجاد يك فضاي فساد اداري جديد در دفاتر اسناد رسمي به منظور صدور وكالتنامه ميباشد به شرحي كه در فوق از قصه آن با خبر شديد؟
اين نكته هم جالب است كه برخي از دفاتر اسناد رسمي تنظيم وكالتنامه روي املاك رهني را ممنوع قلمداد ميكنند و دستهاي ديگر چنين كاري را با ولع انجام ميدهند. به راستي آيا ميتوان يك اقدام را در آن واحد هم قانوني و هم غير قانوني قلمداد كرد و هيچ نهاد نظارتي را داد سخن بر نيايد؟! چه نوع منطقي حكم ميكند كه بانك مسكن دو نوع كاسبي براي دفاتر اسناد رسمي و البته از جيب مشتريان بانكي كه دنبالاندك وام مسكن هستند، فراهم كند. توضيح آنكه برخي از دفاتر اسناد رسمي اعلام ميكنند طرف قرارداد بانك مسكن بوده و از صدور «وكالتنامه» روي املاك مرهون اجتناب ميكنند. طرفه آنكه ادعا ميكنند به آنها بخشنامه شده است تا بر خلاف قانون مدني، مقيد به اعمال سليقه بانك مسكن، باشند. همه ميدانيم كه هر مالكي اختيار داد اختيارات خود (البته نه فراتر از اختيارات) را به وكيلش بسپارد و حالب آنكه بانك مسكن در تلاش است بدون جهت منطقي اين حق اجتماعي را از مشتريانش سلب كند. به هر حال دسته اول از دفاتر اسناد رسمي كه خود را طرف قرار داد بانك مسكن ميدانند، كاسبي خوبي از محل تنظيم قرار دادهاي رهني براي خود فراهم كردهاند و حال آنكه اين قراردادها بصورت قرارداد بانكي (و در داخل) بانك هم قابل تنظيم بوده و لازم الاجرا ميباشد. گروه دوم ان دسته از دفاتر اسناد رسمي هستند كه خود را طرف قرار داد بانك مسكن ندانسته و منافعشان حكم ميكند به قانون مدني تكيه كنند. البته اين گروه هم در آرزوي آن هستند كه روزي به تباني با بانك مسكن دست يابند. اين گروه اينگونه به ارباب رجوع عنوان ميكنند كه چون تنظيم وكالتنامه روي اسناد رهني «منع»! دارد، و آنها با انجام اين عمل در واقع مرتكب نوعي ريسك ميشوند، بنابراين حداقل مستحق دستمزدي معادل سه برابر نرخ مقرر قانوني خود هستند. اين دستمزد از 70 تا 100000هزارتومان، بسته به انصافشان، متفاوت است. براستي كه چه دستاندازهاي نازيبا و غير متعارفي فرا روي مردم اين مرز و بوم وجود دارد. اميد آنكه بانك مسكن در سياستهاي خود از اين دست تجديد نظر كرده و همواره شهرت خوبي را در اذهان مشتريانش بر جاي نهد.
*مدرس دانشگاه
سلام به همه دوستان من مدتی بود که گم شده بودم البته هنوز هم کاملا پیدا نشدم اما دارم کم کم از کما بیرون میام. تو این مدت به چیزایی که قبلا اصلا بهشون فکر نمی کردم مشغول بودم تا دنیای بیرون ذهنمو بهتر بشناسم ، حالا می توونم بگم که تا حدودی به دنیای کثیف بیرون عادت کردم یعنی بهتر می تونم تحملش کنم.از سعید و میثم و مصطفی و خانم مهر آذر و مسعود به خاطر پیام ها شون ممنونم.امیدوارم که بتونم دوباره به جمع پر انرژی شما دوستان برگردم.
«دین» به عنوان یک نهاد اجتماعی وبا هدف ایجادثبات(درست همانند ازدواج که ثبات را بر شوروسر گردانی غلبه می دهد)نیاز هرسه را برای فردکم قدر و اعتبار می سازد،اودیگرامکان انتخابی برایش باقی نمانده و درچهارچوب یک ایمان سنگواره شده باید تلاشی تنفسی داشته باشد همچنین تثبیت یا حاکمیت دین،فی نفسه به معنای وصال وپایان گرفتن فراق است وسوزی نمی ماند تا سالک با آن سوز عشق یا ایمان خویش را احساس کند.
نهاد دین ناچار از محدود کردن حوزه عمل ایمان است چرا که می خواهد در مقام پاسخگویی کل بنشیند.ادیان برای بسط حوزه نفوذ خویش بایستی بر وجوه کسب مشروعیت خویش بیفزایند,مدعای پاسخگویی به همه مشکلات بشری چنین کاری انجام می دهد,ایمان می خواهد از این پاسخگویی فراتر رود و ازاین جهت دایره کسب مشروعیت را تنگ می کند.
قسمت اول
آنان که دین را به یک رابطه معنوی فردی با امر قدسی تحویل می کنند ایمان را به جای دین می نشانندآنان که ازایمان تحکیم وحدت گروهی یا ملی عاملیت پیوند اجتماعی یا منشاییت نظامات اجتماعی را انتظار دارند دین را به جای ایمان می نشانند و آنانکه در مدافعه های خود از دین بر وجوه عرفرنی و شاعرانه دین تاکید می کنند ان دو را با یکدیگر خلط می کنند.
کسی که ایمان دارد کسی نیست که دین دارد و بالعکس یعنی دین با ایمان متفاوت است.
دین وضعیت مستقر وایمان تعلیق و عدم استقرار است،می توان دین را به ازدواج و ایمان را به عشق تشبیه کرد،عشق به سوز وصال و امکان انتخاب معنی می شود ولی ازدواج به ثبات و عدم انتخاب و از بین رفتن سوز وصال، به همین ترتیب ایمان درد آلود و شوق در آغوش گرفتن معشوق قدسی به سه شرط بنیادین«سوز وصال»,«رازآلودگی»,«بازبودن در انتخاب» نیازمند است........
ادامه دارد
به عقیده افلاطون هدف اصلی قانونگذاری فرا هم آوردن زمینه مناسب برای بیشترین سعادت و بیشترین دوستی متقابل ممکن برای شهروندان است.
به نظر افلاطون رایزنی شالوده مناسبات شهروندی یا سیاست به معنای دقیق کلمه است زیرا در قلمرو سیاست اصل آزادی و برابری افراد است و کسی بر کسی ولایت ندارد و بنا بر این اعمال خشونت در سیاست برای اصلاح امور شهر نقض غرضی بیشتر نیست.
عدم جواز اعمال خشونت در مناسبات شهر وندان و تمایز میان مناسبات شهروندان و رابطه خدایگان وبنده اصل اساسی فلسفه سیاسی افلاطونی است.
هرچند که افلاطون نظام شورایی را تنها نظامی می دانست که به معنای دقیق کلمه می توان نظام سیاسی خواند با این حال افلاطون نخستین وجدی ترین منتقد دموکراسی در یونان بود.
زوال اندیشه سیاسی در ایران-سید جواد طباطبایی
